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    一线地产虽回暖,骨料尚在寒冬中

    • 中国砂石骨料网
    • 2016-04-12 14:12

    摘要:自2015年330新政以来,特别是2016年元旦以来,地产似有复苏迹象,一线城市日光盘频现,部分二线城市也闻风而动,竞相涨价 。

    引言 

    自2015年330新政以来,特别是2016年元旦以来,地产似有复苏迹象,一线城市日光盘频现,部分二线城市也闻风而动,竞相涨价 。而个别地区的价格、销量等数据也从侧面佐证了以上事实 。由于数据众多,不一而足,笔者对部分权威数据进行了整理汇总,以期能拨开云雾,较客观的反映出当前各地房地产市场的真实状况,为砂石企业生产骨料提供一定的参考 。

    一、中国当前房产热度几何

    2015年末2016年初之时,以北上广深为代表的一线城市与以南京、苏州等为代表的二线城市房价激涨,与此同时,以上地方的房屋交易量也大幅上升,可谓是价量齐升 。以深圳为例,2016年2月深圳的新房成交均价再创新高,每平方米达到了48095元,同比增长72.12%、环比增长3.40%,新建商品住宅共成交5410套,成交面积55.69万平方米,同比分别增长172.54%和183.24% 。而在、等地,消失已久的摇号买房也重现江湖;一手新房如此,二手房市场同样火爆,春节后,由于需进行二手房交易过户的人员过多,京沪两地的房产交易中心还出现了买卖预约过户号的黄牛,预约号一度被炒到1500元,可见其火热程度 。

    而此次地产升温,则呈现出与以往都不同的新特征,以往多次房价上涨潮的主力 购买群体是家庭,许多家庭为自住而购买房产,还有小部分为炒房团购房投资,在购买房产时资金雄厚的炒房团一般采取全款支付的方式,家庭在购置房产时一般会选择按揭贷款支付的方式,虽已有多次购房潮,但截至目前为止我国的房贷占总贷款比重不高,国际上多数国家的住房贷款占总贷款比例的40%-50%,而我国只占到百分之十几 。今年推动一线及部分二线城市房价上涨还有一个新的因 素——场外配资,有一些新兴的融资方式比如P2P及众筹等涉足首付贷款融资,这些融资平台为市场上的购房者提供了多种首付融资手段,虽然降低了购房投资者的投资成本,但无疑也为金融市场的不稳定埋下了伏笔,因 此这一现象值得地产从业者及地产上游的行业高度关注,以避免被当前繁荣的假象蒙蔽而盲目生产,造成产品积压 。

    二、中国分市经济状况

    如果说到反映经济状况的数据,目前来说最客观的仍是GDP,从我国各市的体量来看,31个市自治区2015年GDP简单加总之后的金额为72.5万亿元左右,而国家统计局给出的2015年全国GDP数据为67.7万亿,各加总高于国家统计局的数据4.8万亿元 。分来看,、、、和GDP总量排名前五,简单加总之后为28.6万亿左右,占全国比重近40% 。从增速对比看,2015年全国31个市中有26个市GDP增速高于全国增速,整体上中西部地区快于东部,其中、西藏、增速排名前3,增速均超过10.7% 。但从增速比上看却显示出增长乏力 的态势,全国31个市自治区仅有7个份的增速略高于2014年,以垄断国企为代表的东三、和资源大等增速遭遇断崖式下滑,、和三增速仅有3%、3.1%和5.7%,增速较2014年下降了2-3% 。在本月刚刚召开了的“两会”上,总理在政府工作报告将2016年的GDP增速计划维持在6.5%-7%区间 。

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    表1 2015、2016年各GDP增长目标及实际GDP增速对比

    数据来源:中国砂石骨料网

    从各市的经济增速我们不难看出,以资源型和重工业等高污染、高能耗为代表的与东三等地的经济增长相对滞后,特别是在十三五开局之年的2016年,国家将改革的重心放在化解过剩产能和清理“僵尸企业”上,而以上地区则正是过剩产能及“僵尸企业”最为集中的地方,因 此预计这些地区今年最主要的工作将是去产能;而与之相对应的则是我国西南的几个份,云贵两以及、等地区的经济增长势头仍十分强劲,西南地区许多份的GDP年增速仍能达到10%左右,西南地区凭借基础设施的持续改善进而发展旅游业或高端产业的优势逐渐显现 。比如贵安新区的大数据产业,的风情特色旅游以及川黔等地的农村乡村旅游逐渐升温,为当地经济发展提供持续的增长动力  。

    三、中国分市固定资产投资情况

    固定资产投资一直是反映投资情况的最重要的指标,在2015年,我国的固定资产投资较之14年有较大幅度的下降,从投资规模来看,、、、、排名全国前五,投资量均在2.9万亿以上,总和占全国的35%;和两地则遭遇断崖式下跌,投资分别下跌了27.8%和22.4% 。从投资增速来看,15年固定资产投资增速高于14年的份仅有5个,而与过去三年相比,固定资产投资持续增长的仅有一个地区 。

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    表2 2014、2015年各固定资产投资增速和对比

    数据来源:中国砂石骨料网

    从以上数据中不难看出,我国对单纯依靠投资来拉动经济增长的旧模式已逐渐产生“抗药性”,虽然政府已经意识到依靠投资这一单一的增长模式不具有可持续性,也已经在对经济增长的结构进行调整,但为了不使我国经济在转型过程中硬着陆,目前仍然无法摆脱依靠固定资产投资拉动经济的药方 。

    从投资占GDP比重上,有16个市占比超过90% 。除西藏外,投资占比最高的份分别为青海、甘肃、宁夏、新疆、,均来自中西部地区,此外,、、、、等占比也超过100%,对于这些地区来说,投资仍是驱动经济增长的最主要动力 ;而从反面来看,、、三市的投资占GDP比重最低,分别仅占34.79%、25.46%和41.24%,由此观之,经济越发达的地区,投资占GDP比重往往越低 。因 此,随着经济的发展,未来各地的固定投资金额还会持续下降 。而从今年各地两会的政府工作报告来看,2016年的发展思路仍是通过固定资产投资来拉动经济,预计今年多地的固定资产投资还会与GDP总量大致相当,地方今年仍将推出了一系列的基础建设项目以保增长 。

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    图1 2015年各固定资产投资规模及占GDP比重(单位:万亿)

    数据来源:中国砂石骨料网

    需要注意的是,从2015年开始,我国部分大体量的基础投资开始转向以PPP的方式来进行,来减少国家和地方的财政压力 ,但由于部分基础建设项目的盈利模式不明,许多项目可能会由于投资方式的变动而推进缓慢,因 此,对于地方的执政者来说,如何在新的形势下完成年初定下的投资增速,是当前地方政府面临的最大难题 。在保增长的压力 下,今年各地政府有可能还会祭出维持财政收入的不二法门——房地产 。

    四 中国分市房地产投资情况

    2015年经济最大的下行压力 来自投资,投资最大下行压力 来自房地产 。从2014年上半年起,中国房地产市场告别高增长时代,进入长周期下滑阶段,呈现出总量放缓、结构分化等特征 。2015年房地产投资断崖下跌,从年初10.5%降至年末的1.3%,单月增速跌至-5% 。从各房地产投资增速看,地区差异分化显著 。

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    图2 2015年各房地产开发投资和占GDP比重(单位:万亿)

    (1)2015年房地产投资仍然保持高速增长的有、、、、和;而同比下跌的份已经由14年的5个扩大到11个,其中,、、内蒙跌幅在20%以上,跌幅也达到10.3%,以上四均是继2014年后连续第二年断崖式下跌的地区 。

    (2)与2014年相比,有11个市增速下滑幅度超过了15个百分点,其中、新疆、、宁夏、降幅甚至超过了20个百分点 。从房地产投资/GDP之比看,、、宁夏、、的房地产开发投资/GDP比重均在20%以上,排名居前,从地域上来看主要集中在中部地区,而占比最高的甚至达到了达到46%,标志着的经济增长高度依赖于房地产 。

    (3)我国房地产市场在2015年急转直下,14年我国房地产投资增速下降的地区还只有东三和,但到2015年同比下降的份已经扩大到11个,特别值得警惕的是,在我国东部沿海最富庶的三个份,、、的房地产投资增速均首次转负,在除西藏外的三十个市自治区中,增速较2014年下降的有25个,持平的有两个,增速上涨的仅有和甘肃 。

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    表3 2014、2015年各房地产投资增长及对比

    数据来源:中国砂石骨料网

    我国的房地产投资在2015年出现了较大幅度的下降,势必会影响到各地的砂石需求量,各地的房地产市场分化也会愈加明显,以下仅从房地产投资变动情况来分析各地未来市场的房地产走势,以期使砂石企业了解当前房地产市场的真实现状 。

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    表4 按照房地产投资增速将31个市分为5档

    为方便分析,笔者根据2015年各按照房地产投资增幅分为五档,从2015年的投资增速来看,同比下跌的份有11个,其中第五档中,东三和是连续两年下将,由于以上地区的人口流失未有好转的迹象,因 此笔者预计这些地区2016年的房地产投资增速仍将继续下滑,建议明年企业谨慎考虑在东三和布局新的砂石生产线的问题 。

    在第四档中的份,2015年的增速虽然均为负值,但份之前差异较大,比如,、、三的固定资产投资虽在2015年出现负增长,但均属首次,且降幅较小,虽与2014年基数较高不无关系,但2015年房地产市场走弱的主要原因 仍是由于多年的过量供给造成了供过于求的恶果 。随着去年下半年以来利率和税收的双重刺激政策,加之江浙闽地区又有人口的持续注入,这些富庶地区的房地产市场率先升温,在库存逐渐下降的情况下,三地房地产施工面积有望较去年大幅增加,预计江浙闽三的地产建设对砂石骨料的需求量将有较大幅度的增加 。而新疆、宁夏、三地房地产投资由2014年接近20%的高增长转负,可见对于边疆及内地欠发达地区来说,持续大规模的地产建设是不可持续的,地产红利已接近尾声,将进入长期的去库存通道,因 此建议在以上地区经营的砂石企业可适当关注当地的高铁、高速公路等大型工程项目,为消化企业库存提供多种选择 。

    第二、三档的市房地产市场整体来看较为健康,投资增速均优于全国平均水平,而房地产开发投资占GDP比重也都在10%-20%之间 。对于西南地区的川渝黔三地来说,自2014年以来,这些地区房地产市场持续低迷,去库存压力 加大导致新开工不足,施工面积增速持续回落 。2015年川渝黔地区的新开工面积增速持续为负,且降幅持续扩大至12.42%,导致房屋施工面积增速下滑7.11个百分点 。展望2016年房地产投资方面,在区域去化压力 加大、房地产销售持续低迷背景下,在以“去库存”为主的政策基调下,新开工面积增速或仍将维持低迷,预计将下滑8个百分点,结合2014、2015年累计新开工的情况,川渝黔将继续延续前期下滑的态势,但降幅有所收窄 。虽然西南地区在2015年获批的建设项目众多,但由于目前出现的建设资金不到位等问题,许多项目开工困难,因 此建议以上地区的砂石企业在2016年仍应以控制产能为主,避免盲目生产引起地区间砂石价格的恶性竞争 。

    、两人口基数庞大,且两会城市均有大量本年轻人口聚集,加之两铁路及水运的地理优势明显,虽然去年两的房地产投资有所放缓,但笔者预计,随着两人口持续向会聚集以及交通基础设施的逐渐完善房地产市场特别是两地会城市的房地产市场有望快速回暖 。但由于两砂石资源丰富,供给企业众多,再加上还有部分企业意欲在长江沿线建设大型砂石骨料线,虽然两地对骨料需求有望回升,但由于供给过多,因 此两地砂石价格大幅上升的可能性较小 。

    对于第三档中的、和三地来说,2016年的日子可能仍不会好过,虽然三地的房地产投资增速尚未转负,但较2014年已有较大幅度的下降 。而随着大宗商品特别是煤炭及钢铁的价格持续走弱,这些因 素使经济收入以煤炭为主的、和以钢铁为支柱产业的经济增长愈发困难,加之国家已将钢铁和煤炭作为去产能的首要目标,今年将首先从钢铁及煤炭类僵尸企业来化解过剩产能,这对于经济增长原本就非常困难的这些地区来说可谓是雪上加霜 。预计受经济不景气及资源型企业裁员等因 素影响,、和的房地产市场在2016年仍难有起色,房地产投资可能会继续下降,建议在以上地区有砂石骨料生产线布局的企业严格控制产能,提高产品质量,争取获得区域内尽量多的订单 。

    广西、甘肃、青海三均位于我国的中西部地区,这些地区经济条件及基础设施都还较为落后,人均收入与东南沿海相比还有较大差距,部分地区贫困现象仍较为突出 。但随着“十三五”我国打响扶贫歼灭战,以上贫困人口较为集中的地区将得到更多的资金和政策支持,预计2016年三地的房地产市场有望继续保持平稳的态势 。

    根据统计,和两的房地产投资近年来一直保持较高的增长水平,近五年来一直有15-25%左右的增速,这与两庞大的人口基数有莫大的联系,在城镇化过程中,两庞大的农民工群体有较大的购房需求,而两也为农民工购房推出了一系列的政策措施,目前政府工作报告中已明确提出将三四线城市作为去库存的主战场 。而有专家也表示,推动农民工就地城镇化,在户籍所在地置业、就业,是三四线城市去库存较为可行的措施,因 此2016年两有望再出台促进农民工进城购房的政策措施,笔者预计2016年两的房地产投资仍可以保持两位数增长,相关企业可在、地区适当布局优质骨料线 。

    谈到北上广的房价,多数人表示已经高到无法企及,且涨势仍未有减缓的趋势 。以深圳、和为例,在过去十年间,三城市房价分别上涨508.5%、384.6%和380%,而人均可支配收入则仅增加了89.4%、147.4%和161.7%,粗略比较之下,这三个城市同期房价增长的速度是居民人均可支配收入增速的5.6倍、2.6倍和2.3倍之多 。今年以来,以深圳为代表的一线城市重新开启疯涨模式,甚至借钱炒房、众筹炒房等都出现在一线城市中,进一步助推了以上城市的房价上涨 。但从目前来看,国家已经意识到这些非理性炒房的行为将给市场带来较大的负面影响,监管部门也已介入一线城市排查房价波动情况,炒作的热钱随即开始迅速撤出一线楼市 。而随着城市建设的持续完善,一线城市的房产购置需求将逐渐由增量房转向存量房,比如2015年市的二手房交易量已超过新房 。因 此,在政府的高压态势下,加上存量房将成为未来一线城市房产交易的较大一部分,预计一线城市房价过快上涨的势头将得到遏制 。笔者建议,主要市场为北上广的砂石企业可关注以上地区的重点工程建设项目,比如说各城市的地铁在建及规划项目,比如行政副中心建设项目以及新机场等项目 。

    通过对我国主要份2015年的房地产市场情况分析来看,笔者对2016年我国的房地产市场表示谨慎乐观的态度,建议砂石企业可关注二线城市的房地产建设项目,以及一线城市的城市基础设施建设项目 。在三四线城市周边有砂石生产线布局的企业则因 严格控制产量,适当参与市政道路及其他基础工程,避免单一依靠房地产建设项目使企业陷入被动的窘境 。



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